Technisches Gebäudemanagement
Das Betreiben von Anlagen als Bestandteil des Technischen Gebäudemanagements umfasst alle Tätigkeiten, die für Pflege und Bewirtschaftung, für die bestimmungsgemäße Nutzbarkeit und für die Erhaltung gebäudetechnischer Anlagen notwendig sind.
Darunter wird das verantwortliche Kontrollieren und Bedienen von Anlagen verstanden. Das Verfolgen von Betriebszuständen gehört ebenso dazu, wie das Verändern von Regelparametern. Die unterschiedlichen Betriebszustände sind zu dokumentieren, um unter anderem das veränderte Verhalten von Anlagen erkennen zu können. Zusätzlich sollen alle Prozesse im Bezug auf die technischen Anlagen aufgeführt werden, hierzu zählt auch das Erfassen und Dokumentieren von Zählerständen zur späteren Kontrolle der Leistung bzw. Zubuchung der Kosten zu Nutzern oder Kostenstellen. Meist ist es erforderlich, zuvor eine kontinuierliche Dokumentation bezüglich der Anlagen durchzuführen, die Anlagen mit ihren Daten überhaupt erst zu erfassen.
Die dokumentierten Verbrauchswerte sind Bestandteil des Energiemanagements, sie werden benutzt, um Trendkurven zu erstellen und Veränderungen bezüglich der Wirkungsgrade zu ermitteln. Weitere Prozesse des Energiemanagements sind das Optimieren von Regelparametern und Schaltzeiten ebenso, wie das Überprüfen und ggf. Neuverhandeln von Energiebezugskonditionen. Der Facility Manager hat Vorschläge für energieverbrauchssenkende Maßnahmen zu unterbreiten. Zu unterscheiden ist zwischen investiven und nicht investiven Maßnahmen. Bei den investiven Maßnahmen hat er eine entsprechende Wirtschaftlichkeitsbetrachtung durchzuführen, bei den nicht investiven Maßnahmen hat er entsprechende Realisierungskonzepte vorzulegen. Zum Optimieren im Rahmen des Technischen Gebäudemanagements gehört jedoch nicht nur das Verbessern bezüglich des Energieverbrauchs, sondern insgesamt die Anlagen so zu betreiben, dass sie den individuellen Nutzungsbedürfnissen rund um das Jahr entsprechen.
Um diesen Anforderungen gerecht zu werden, ist es teilweise erforderlich, Anlagen zu modernisieren, sanieren oder sogar umzubauen. Das Modernisieren ist das Anpassen an sich im Laufe der Zeit veränderte Bedürfnisse, das Sanieren hingegen ist als ein Art Reparaturmaßnahme zu sehen, bei der der ursprüngliche Standard erhalten bleiben soll. Umbauprojekte schließlich resultieren aus Anforderungen des Nutzers, die durchgeführt werden, um Veränderungen in Organisations- oder Produktionsstrukturen zu entsprechen. Die Aufgaben im Rahmen der Instandhaltung und der Gewährleistungsverfolgung sind eng miteinander verknüpft. Die Instandhaltung setzt sich gemäß der DIN 31051 aus Wartung, Inspektion und Instandsetzung zusammen. Wobei Wartung und Inspektion zyklisch wiederkehrende Aktivitäten sind, um den Sollzustand der Anlagen zu erhalten und ggf. die Verfügbarkeit zu ermöglichen. Hierzu zählen Kontroll-, Reinigungs- und Pflegearbeiten. Bei der Wartung und Inspektion sind sowohl die gesetzlichen Bestimmungen zu berücksichtigen, wie die Vielzahl von Normen und Richtlinien zu den einzelnen Gewerken und natürlich die Vorgaben der jeweiligen Hersteller von Anlagen bzw. Baugruppen oder Bauteilen.
Die Instandsetzung ist in der Regel eine nicht planbare Maßnahme, die erforderlich wird, um den Sollzustand wieder herzustellen.